Ausländisches Eigentumsrecht in Georgien

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Ausländisches Eigentumsrecht in Georgien

Der Indikator Ausländisches Eigentumsrecht bewertet ausschließlich, wie offen Georgien den Immobilienerwerb durch Personen ohne georgische Staatsangehörigkeit zulässt. Es geht nicht um Rendite, Mietmarkt, Bauqualität oder allgemeine Rechtssicherheit, sondern um die Kernfrage: Darf ein Ausländer eine Immobilie kaufen, wird er dabei wie ein lokaler Käufer behandelt, und welche Objektarten sind ausgenommen?

Georgien ist in diesem Punkt sehr offen. Ausländer können Wohnungen, Häuser auf nicht landwirtschaftlich klassifiziertem Grundstück, Gewerbeflächen, Büros, Hotels und andere urbane Immobilien grundsätzlich erwerben und im öffentlichen Register eintragen lassen. Für einen normalen Wohnungskauf in Tiflis oder Batumi braucht ein ausländischer Käufer keine gesonderte staatliche Vorabgenehmigung, keinen lokalen Partner und keine besondere Aufenthaltsgenehmigung. Entscheidend ist, ob das Objekt rechtlich sauber registriert ist und nicht in eine Sonderkategorie fällt.

Was Ausländer kaufen können

Der praktische Kern liegt bei städtischem und gewerblichem Eigentum. Apartments in Mehrfamilienhäusern, Neubauwohnungen, Bestandswohnungen, Büroflächen, Ladenflächen und touristisch genutzte Objekte sind für Ausländer grundsätzlich zugänglich. Der Kauf wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Käufer nur Tourist, digitaler Nomade, Investor ohne Wohnsitz oder ausländische Gesellschaft ist. Die Eigentumsposition entsteht nicht durch informelle Besitznahme, sondern durch Eintragung beim National Agency of Public Registry.

Diese Offenheit ist für Expats wichtig, weil sie den Markt planbar macht. Wer eine Wohnung für Eigennutzung, Langzeitaufenthalt oder Vermietung kaufen will, muss nicht zuerst ein Einwanderungsverfahren durchlaufen. Trotzdem sollte man den Begriff „offen“ nicht mit „risikolos“ verwechseln. Ausländische Käufer müssen weiterhin Identität, Kaufvertrag, Zahlungsweg, Objektstatus, Belastungen, Vollmachten und gegebenenfalls Übersetzungen sauber prüfen.

Die zentrale Einschränkung: landwirtschaftliches Land

Die wichtigste Grenze betrifft landwirtschaftliche Flächen. Die georgische Verfassung behandelt landwirtschaftliches Land als Ressource von besonderer Bedeutung. Es darf grundsätzlich nur dem Staat, einer Selbstverwaltungseinheit, georgischen Staatsbürgern oder Vereinigungen georgischer Staatsbürger gehören; Ausnahmen können durch organisches Gesetz geregelt werden. Für normale Stadtwohnungen ist das meist irrelevant, für Landhäuser, Entwicklungsflächen, Weinberge, größere Grundstücke und Randlagen aber entscheidend.

Ausländische Käufer sollten daher nie nur auf den Marketingbegriff „Land“ oder „Plot“ achten. Entscheidend ist die offizielle Klassifizierung im Register und Kataster. Ein Grundstück kann wirtschaftlich wie Bauland wirken, rechtlich aber landwirtschaftlich klassifiziert sein. Genau dort entstehen die meisten Missverständnisse. Wer Land außerhalb klar urbaner Wohn- oder Gewerbezonen kaufen will, braucht eine unabhängige rechtliche Prüfung vor Zahlung oder Vorvertrag.

Registrierung und Kontrolle

Der Eigentumserwerb wird über das öffentliche Register abgesichert. Das National Agency of Public Registry führt Einträge zu Eigentum, Belastungen, Hypotheken, rechtlichen Anmerkungen und Katasterdaten. Für Käufer ist das ein großer Vorteil, weil sie vor Vertragsschluss prüfen können, ob der Verkäufer tatsächlich eingetragen ist und ob das Objekt belastet ist. Außerdem lassen sich Registerauszüge und Katasterunterlagen relativ schnell beschaffen.

Diese Registerlogik erklärt, warum Georgien beim ausländischen Eigentumsrecht so stark abschneidet: Nicht nur der Zugang ist offen, auch das Verfahren ist klar genug, um einen Kauf praktisch abzuwickeln. Schwächen liegen weniger im formalen Erwerbsrecht als in der Due Diligence: Neubauprojekte, nicht fertiggestellte Gebäude, Vollmachten, Bauträgerzusagen, Gemeinschaftseigentum und tatsächliche Bauqualität müssen separat geprüft werden.

So entsteht der Score

Der verwendete Ausgangswert liegt bei 95 von 100 Punkten; daraus ergibt sich ein Score von 94/100. Bewertet werden die rechtliche Erwerbsfreiheit für Ausländer, Gleichbehandlung beim Kauf urbaner Immobilien, fehlende Sondersteuern für ausländische Käufer, fehlende Genehmigungspflichten, Registerfähigkeit und die Begrenzung durch landwirtschaftliches Land. Georgien erhält einen sehr hohen Wert, weil der normale Wohnungs- und Gewerbeimmobilienkauf für Ausländer außergewöhnlich offen ist. Der Wert ist nicht 100, weil landwirtschaftliche Flächen eine echte rechtliche Ausnahme bilden und deshalb nicht jeder Immobilientyp frei zugänglich ist.